CO DĚLÁ STAVEBNÍ DOZOR

• Zpracování investičního záměru stavebníka - jedná se zejména o specifikace požadavků stavebníka a následný výběr zpracovatele projektové dokumentace k územnímu rozhodnutí. Možné je i poradenství při koupi pozemku k vlastní výstavbě. Na základě konzultací se stavebníkem se zřetelem k okolnostem výstavby (zejména finanční možnosti ve vazbě na požadavky) stavební dozor (který zatím pochopitelně neprovádí vlastní dozor nad výstavbou) stanoví požadavky na stavbu (velikost stavby, dispoziční řešení a vybavení, vzhled či rozhodující materiály) a spočítá přibližné náklady na projektovou dokumentaci a realizaci a sestaví orientační časový plán s čerpáním finančních prostředků (toto je důležité zejména při použití úvěru na vlastní realizaci)

• Spolupráce při projektu k územnímu rozhodnutí - stavební dozor osloví jednotlivé projektanty a navrhne znění smlouvy o dílo. Pomáhá stavebníkovi při vlastním výběru z jednotlivých uchazečů (rozhodující slovo při výběru projektanta i všech ostatních rozhodnutích má pochopitelně stavebník). Je nutné upozornit, že na rozdíl od výše vynaložených finančních prostředků, která má rostoucí charakter (takže jsou největší ve fázi vlastní výstavby) je možnost ovlivnění ceny naopak největší v úvodu celého procesu výstavby, zejména v koncepčních rozhodnutích projektového řešení. Bližší informace v grafu vynaložených prostředků a možnosti jejich ovlivnění. Během vlastního projektování spolupracuje a kontroluje projektanta. V případě požadavků na architektonicky náročnější objekt by tyto projekční práce měl provádět autorizovaný architekt (nutno upozornit, že se jedná o finančně náročnou záležitost, neboť se platí za originalitu, nikoli za množství práce ), v případě běžné stavby tento projekt většinou vypracovává autorizovaný inženýr. Práce projektanta je zde ukončena vydáním územního rozhodnutí

• Spolupráce při projektu ke stavebnímu povolení - dozor sestaví seznam změn vyplývajících z územního rozhodnutí a z požadavků stavebníka a provede výběrové řízení pro projekt ke stavebnímu povolení opět včetně sestavení smlouvy o dílo, spolupráce s projektantem a jeho kontroly.
  
  Zde jsou tři základní varianty řešení projektu ke stavebnímu povolení:

  • Tento projekt vypracovává jiný projektant (tuto varianta doporučuji, jestliže projekt k územnímu rozhodnutí realizoval autorizovaný architekt jakožto samostatný projektant), protože při projektu k stavebnímu povolení upřednostňuji projektanta spíše technicky, přičemž projekt je z původním zpracovatelem konzultován (třeba upozornit na nutnost dodržení "Autorského zákona"). Bližší důvody vysvětlím osobně.

  • Projekt ke stavebnímu povolení provádí stejný projektant, takže pokračuje v další práci. Toto preferuji, jestliže předchozí projekt prováděl autorizovaný inženýr nebo jestliže projekt realizovala projekční kancelář (kde jsou pochopitelně odborníci více profesí a zaměření)

  • Projekt ke stavebnímu povolení po provedení výběrového řízení vypracovává zhotovitel stavby (dodavatel) jako součást smlouvy o dílo. V tomto případě (jedná se o méně obvyklé řešení jež má mnoho úskalí) je proveden rovnou výběrové řízení na dodavatele stavby.

• Výběr zhotovitele (dodavatele) stavby - na základě výkazu výměr a směrného rozpočtu (pokud nebude součástí projektu, tak jej vypracovává stavební dozor nebo uchazeči o zakázku) vypracuje zadávací dokumentaci (její součástí jsou kromě projektu též zásady řešení smlouvy o dílo), provede poptávku firem, vyhodnotí nabídky uchazečů a doporučí zhotovitele, sestaví smlouvu o dílo na základě zadávacích podkladů a nabídky vybraného zhotovitele (u běžných staveb toto provádím osobně, u složitějších případů dodávám technické záležitosti, ale smlouvu sestavuje právník) a navrhne řešení projektu k realizaci (prováděcí projekt). Pro úplnost je vhodné doplnit, že výběr zhotovitele stavby je možné provádět mnoha způsoby, přičemž některé zde uveďme:

  • Projektant (nebo projektanti) zpracují projekt k územnímu rozhodnutí a dále po vydání územního rozhodnutí. Na základě tohoto projektu (a pochopitelně dalších údajů) je vybrán zhotovitel a realizována stavba. Prováděcí projekt potom může vypracovat:

    1. původní zpracovatel projektové dokumentace který dále dopracovává projekt. Tato varianta (která byla vybrána pro ukázku postupu výstavby) má tu výhodu, že projektant je seznámen s projektem a dále jej dopracovává. Nevýhodou většinou je nepřizpůsobení technologickým možnostem a zvyklostem zhotovitele

    2. Zhotovitel jako součást své dodavatelské dokumentace. Tato varianta je výhodná v přizpůsobení konstrukčního řešení technologiím dodavatele, nevýhodou může snaha zhotovitel o maximální jednoduchost a úspornost na úkor kvality

  • Projektant zpracuje veškerou dokumentaci včetně projektu realizačního (prováděcí projekt), takže zhotovitel je vybírán na základě kompletního projektu. Toto je nejběžnější varianta při použítí:

    1. typových projektů, které obsahují veškeré podrobnosti. V tomto případě stavební dozor pouze pomůže při výběru z projektů a zajistí dopracování nutných částí (zejména situace,osazení do terénu, základy a přípojky). Z hlediska nákladů na projekt je toto pochopitelně nejlevnější řešení

    2. "manažérského způsobu výstavby", kdy není jako zhotovitel vybrána jediná firma (která práce provádí sama či se subzhotoviteli) , ale kdy stavební dozor (manažér výstavby) vybírá na části stavby (většinou ucelené konstrukce či kompletní dodávky řemesel) samostatné dodavatelské firmy. Tento způsob má výhody v maximální operativnosti a minimálních rizikách (v případě bankrotu firmy apod.), z hlediska organizace je velmi náročný

  • Projektant zpracuje pouze projekt k územnímu rozhodnutí, na základě kterého je vybírán zhotovitel (varianty řešení dalších projektů popsány v bodu spolupráce při projektu ke stavebnímu povolení bodu 3). Toto řešení, preferované zejména velkými stavebními firmami s vlastními projekčními skupinami, je výhodné pro maximální přizpůsobení konstrukcí technologiím dodavatele. Nevýhodné je zejména malá možnost ovlivnění díla a značná rizika (zhotovitel má "vše v ruce"). Obdobně lze vybrat zhotovitele na základě studie (ještě větší riziko a menší možnost ovlivnění), takže již projekt k územnímu rozhodnutí je součástí dodávky stavebního díla.

• Vlastní dozor během výstavby - stavební dozor zabezpečuje zejména tyto činnosti:

  • Seznamuje stavebníka se všemi podklady, doklady a s tím spojenými okolnostmi

  • Sepisuje zápis o předání a převzetí staveniště

  • Zajišťuje soulad výstavby s podmínkami stavebního povolení a smlouvy o dílo a zajišťuje nápravu v případě problémů (to platí i pro další body)

  • Dohlíží na kvalitu prací podle obecně závazných předpisů a smlouvy o dílo

  • Vyžaduje, shromažďuje a eviduje zkoušky materiálů, konstrukcí a prací, kontroluje doklady 

  • Kontroluje dodržování harmonogramu výstavby

  • Kontroluje výrobní přípravu zhotovitele

  • Kontroluje části díla, které budou zakryty, případně trvale nepřístupné)

  • Účastní se a řídí kontrolní dny

  • Spolupracuje s autorským dozorem (pokud je) a státním stavebním dohledem (a ostatními orgány)

  • Kontroluje odstraňování vad

  • Projednává změny, vícepráce a méněpráce

  • Odsouhlasuje rozsahy prací pro zálohy

  • Provádí veškeré poradenství v průběhu výstavby (např. výběry kompletací apod.) včetně zapracování změn podle požadavku stavebníka (smlouva na vícepráce, finanční řešení)

  • Zajišťuje pro stavebníka přejímku stavby včetně finančního vypořádání a odstranění vad a nedodělků

• Zajištění kolaudace stavby - shromažduje doklady a zkoušky potřebné ke kolaudaci (jestliže nebyly shromážděny v průběhu stavby), sepisuje návrh na kolaudaci, doplňuje (či zajišťuje doplnění) doklady či zkoušky podle požadavků stavebního úřadu, zajišťuje odstranění kolaudačních vad a nedodělků (pokud se vyskytnou)

• Reklamační řízení - reklamuje vady a kontroluje jejich odstranění během záruční doby Toto je výčet činností, který pochopitelně se může výrazně měnit podle podmínek výstavby a požadavků stavebníka. Berte toto jako základní informaci pro zorientování v dané problematice.