 |
POSTUP VÝSTAVBY - CO ČEKÁ STAVEBNÍKA
Na následujícím grafu si ukážeme zjednodušený diagram výstavbového procesu, kdy se vypracovává projekt k územnímu rozhodnutí, ke stavebnímu povolení a k realizaci stavby (v této ukázce vše dělá jeden projektant) a kdy je zhotovitel vybírán na základě projektu k stavebnímu povolení. Na vodorovné ose jsou uvedeny jednotlivé fáze výstavbového procesu, tedy fáze územního řízení (do vydání územního rozhodnutí), fáze do vydání stavebního povolení, fáze předrealizační (většinou se prolíná s fází stavebního povolení), fáze realizační a fáze po dokončení stavby. Na svislé ose jsou uvedeni hlavní Účastnící při výstavbě, zejména stavebník (zastoupený stavebním dozorem), projektant (či projektanti), zhotovitel (se subzhotoviteli) a orgány (stavební úřad a ostatní).
GRAF POSTUPU VÝSTAVBY, PO KLIKNUTÍ SE ZVĚTŠÍ
Popis postupu výstavby:
-
Požadavky na projekt - jedná se zejména o specifikace požadavků stavebníka a následný výběr zpracovatele projektové dokumentace k územnímu rozhodnutí. Možné je i poradenství při koupi pozemku k vlastní výstavbě. Na základě konzultací se stavebníkem se zřetelem k okolnostem výstavby (zejména finanční možnosti ve vazbě na požadavky) stavební stanoví požadavky na stavbu (velikost stavby, dispoziční řešení a vybavení, vzhled či rozhodující materiály) a spočítá přibližné náklady na projektovou dokumentaci a realizaci a sestaví orientační časový plán s čerpáním finančních prostředků (toto je důležité zejména při použití úvěru na vlastní realizaci)
-
Projekt k vydání územního rozhodnutí - Z hlediska stavebního dozoru se jedná zejména o kontrolu vlastní práce projektanta (většinou autorizovaný architekt). V územním rozhodnutí (podle zákona č. 50/1976 Sb - Stavební zákon § 39) vymezí stavební úřad území pro navrhovaný účel a stanoví podmínky, kterými se zabezpečí zájmy společnosti v území, zejména soulad s cíli a záměry územního plánování, věcná i časová koordinace jednotlivých staveb a jiných opatření v území a především péče o životní prostředí včetně architektonických a urbanistických hodnot v území, a rozhodne o námitkách účastníků řízení. V rozhodnutí o umístění stavby si stavební úřad může v odůvodněných případech vyhradit předložení podrobnějších podkladů, projektové dokumentace nebo její části; podle nich může stanovit dodatečně další podmínky, které musí být zahrnuty do stavebního povolení. K návrhu na vydání rozhodnutí o umístění stavby se podle místa, druhu, rozsahu a předpokládaných účinků stavby přikládají další doklady (výtah z vyhlášky MMR č. 132/1998Sb, ze kterých musí být dostatečně zřejmé zejména:
-
který pozemek nebo jeho část má být určen jako stavební, včetně jejích odstupů od hranic pozemku a od sousedních staveb, v případě potřeby i s výškovým označením (zpravidla v měřítku 1 : 500)
-
architektonické a urbanistické začlenění stavby do území, její vzhled a výtvarné řešení
-
údaje o provozu, popřípadě o výrobě, včetně základních technických parametrů, o navrhovaných technologiích a zařízeních
-
vliv stavby, provozu nebo výroby na zdraví a životní prostředí, včetně návrhu na opatření k odstranění nebo minimalizaci negativních účinků
-
dotčená ochranná pásma nebo chráněná území, stanovená zátopová pásma
-
rozsah a uspořádání staveniště
-
úprava nezastavěných ploch a plochy, které budou ozeleněny
Práce projektanta je ukončena vydáním územního rozhodnutí
Řízení k vydání územního rozhodnutí
Stavební úřad oznámí zahájení územního řízení dotčeným orgánům státní správy a všem známým účastníkům a nařídí ústní jednání spojené zpravidla s místním šetřením. Současně upozorní účastníky, že své námitky a připomínky mohou uplatnit nejpozději při ústním jednání, jinak že k nim nebude přihlédnuto.
Od ústního jednání může stavební úřad upustit v případě, že je pro území zpracována územně plánovací dokumentace, na jejímž základě je možno posoudit návrh na územní rozhodnutí. Upustí-li stavební úřad od ústního jednání, určí lhůtu, do které mohou účastníci uplatnit námitky, a upozorní je, že k později podaným námitkám nebude přihlédnuto; tato lhůta nesmí být kratší než 7 dnů.
Dotčené orgány státní správy sdělí svá stanoviska ve stejné lhůtě, v níž mohou uplatnit své připomínky a námitky účastníci územního řízení, jinak k nim stavební úřad nemusí přihlédnout. Potřebuje-li některý z orgánů státní správy pro řádné posouzení návrhu delší dobu, stavební úřad k jeho žádosti stanovenou lhůtu před jejím uplynutím přiměřeně prodlouží.
Podle § 37 Stavebního zákona jsou podklady územního rozhodnutí:
Podkladem pro vydání územního rozhodnutí jsou územní plány a územní projekty. Nebyl-li pro území zpracován územní plán nebo územní projekt, opatří stavební úřad jiné podklady v rozsahu nezbytném pro územní rozhodnutí, například územní prognózu, územně plánovací podklady, skutečnosti zjištěné vlastním průzkumem a při místním šetření.
Stavební úřad v územním řízení posoudí návrh především z hlediska péče o životní prostředí a potřeb požadovaného opatření v území a jeho důsledků; přezkoumá návrh a jeho soulad s podklady podle odstavce
1 a předchozími rozhodnutími o území, posoudí, zda vyhovuje obecným technickým požadavkům na výstavbu a obecným technickým požadavkům zabezpečujícím užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu,1a) popřípadě předpisům, které stanoví podmínky hygienické, protipožární, bezpečnosti práce a technických zařízení, dopravní, ochrany přírody, péče o kulturní památky, ochrany zemědělského půdního fondu, lesního půdního fondu apod., pokud posouzení nepřísluší jiným orgánům.
Vydání územního rozhodnutí - Podle § 39 Stavebního zákona v územním rozhodnutí vymezí stavební úřad území pro navrhovaný účel a stanoví podmínky, kterými se zabezpečí zájmy společnosti v území, zejména soulad s cíli a záměry územního plánování, věcná i časová koordinace jednotlivých staveb a jiných opatření v území a především péče o životní prostředí včetně architektonických a urbanistických hodnot v území, a rozhodne o námitkách účastníků řízení. V rozhodnutí o umístění stavby si stavební úřad může v odůvodněných případech vyhradit předložení podrobnějších podkladů, projektové dokumentace nebo její části; podle nich může stanovit dodatečně další podmínky, které musí být zahrnuty do stavebního povolení.
Upřesnění požadavků na projekt - zde (jak již bylo řečeno) dozor sestaví seznam změn vyplývajících z územního rozhodnutí a z požadavků stavebníka. V případě výměny projektanta provede výběrové řízení pro projekt ke stavebnímu povolení a sestaví smlouvu o dílo
Projekt ke stavebnímu povolení - Projektová dokumentace stavby (opět dle vyhlášky MMR 132/1998 Sb. § 18 - výtah), která se předkládá ke stavebnímu řízení, obsahuje zejména:
souhrnnou zprávu, ze které musí být dostatečně zřejmé
navrhované urbanistické, architektonické a stavebně technické řešení stavby
požárně bezpečnostní řešení
způsob zajištění bezpečnosti práce a technických zařízení pro výstavbu i budoucí provoz
celkovou situaci stavby v měřítku 1 : 200 - 1 : 500
stavební výkresy pozemních a inženýrských staveb, ze kterých je zřejmý dosavadní a navrhovaný stav, především půdorysy, řezy, pohledy (v měřítku zpravidla 1 : 100) obsahující jednotlivé druhy konstrukcí a částí stavby (např. základy, nosné konstrukce, schodiště, střešní konstrukce), komíny, polohové a výškové uspořádání stavby a všech jejích prostorů s vyznačením funkčního určení, schematické vyznačení vnitřních rozvodů a instalací (zdravotně technické včetně požárního vodovodu, silnoproudé, slaboproudé, plynové, teplovodní atd.), technická zařízení (kotelny, výtahy apod.), úpravy a řešení předepsané ke zvláštnímu zajištění staveb z hlediska civilní ochrany, požární bezpečnosti a z hlediska užívání staveb osobami se sníženou schopností pohybu a orientace
návrh úprav okolí stavby a návrh ochrany zeleně v průběhu provádění stavby
Práce projektanta je ukončena vydáním stavebního povolení
Zadávací dokumentace pro výběr zhotovitele - Součástí této dokumentace je kromě projektu ke stavebnímu povolení zejména výkaz výměr a požadavky na způsob zpracování nabídky, zejména způsob stanovení nabídkové ceny (podle zásad kalkulačních programů, odděleně dodávka bez materiálů a materiály, rozsah víceprací započítaný v ceně apod.). Dále se jedná o stanovení těch částí budoucí smlouvy, které musí uchazeč ve své nabídce dodržet (doba výstavby, možnost odstoupení od smlouvy, penalizace, hrazení záloh, přechod vlastnictví apod.)
Nabídka uchazeče - Firma, která byla vyzvána k vypracování nabídky a která pochopitelně má o zakázku zájem (uchazeč) vypracovává nabídku podle pokynů zadavatele (většinou stavební dozor zastupující stavebníka). Nabídka je většinou návrh smlouvy o dílo, obsahující všechny náležitosti (cenu, termíny, smluvní jakost, odstoupení od smlouvy, způsob a termíny platby záloh atd.). V rámci vypracování nabídky uchazeč musí provést poptávky budoucích subzhotovitelů (subdodavatelů), neboť většinou sama firma není schopna sama svými pracovníky pokrýt celý rozsah prací. Budoucí subdodavatelé vypracují nabídky pro uchazeče, který je zapracuje do nabídky (zejména do nabídkové ceny). Současně s nabídkovými cenami je nutná zpracovat koncepční řešení pro realizaci, kde se techničtí pracovníci zabývají dobou výstavby, kvalitou, prostory staveniště (doprava, zábory, skladování apod.), jakož i koncepcí budování jednotlivých konstrukcí apod. Výsledkem je kompletní nabídka podle požadavků zadavatele.
Smlouva o dílo se zhotovitelem - zde stavební dozor vyhodnotí nabídky uchazečů a doporučí zhotovitele, s budoucím zhotovitelem vybraným stavebníkem sestaví smlouvu o dílo na základě zadávacích podkladů a nabídky vybraného zhotovitele a zajistí projektu k realizaci (prováděcí projekt). Výsledkem je smlouva o dílo
Projekt pro realizaci - jak již bylo řečeno, povinnost zpracovat prováděcí projekt (též nazývaný projekt k realizaci stavby) ani jeho náplň není nikterak zákonem stanovena. Zákonné požadavky jsou splněny vydáním stavebního povolení, takže je možné začít stavět. V případě, že prováděcí projekt bude zajišťovat stavebník a nikoli stavební firma (že jej tedy bude zpracovávat na zhotoviteli nezávislý projektant), musí zajistit stavební dozor sestavení smlouvy o dílo mezi stavebníkem a projektantem tak, aby byly jednotlivé části projektu dodávány s dostatečným časovým předstihem před realizací
Dokumentace výrobní přípravy - zhotovitel je povinen (podle okolností) vypracovávat dokumentaci pro svojí vlastní potřebu (ve smlouvách mnou navrhovaných si vymiňuji právo kontroly rozhodujících částí). Jedná se zejména o:
Technologické postupy (jak vyplývá z vyhlášky Českého úřadu bezpečnosti práce a Českého báňského úřadu o bezpečnosti práce a technických zařízení při stavebních pracích č. 324/1990 Sb. § 4, každý dodavatel stavebních prací (bez ohledu na smluvní záležitosti) musí mít jakožto součást dodavatelské dokumentace technologický nebo pracovní postup, který musí být po celou dobu stavebních prací (jichž se tento postup týká) k dispozici na stavbě.
Dokumentaci zařízení staveniště, zejména je- li nutné na některé objekty zařízení staveniště zajistit stavební povolení
Výrobní projekty (projekty pažení, bednění, lešení a ostatních pomocných konstrukcí, které se neprovádějí ve fázi projekční, ale které mají mnohdy zásadní dopad na kvalitu a bezpečnost díla
Smlouvy se subdodavateli, kdy je zejména třeba dohlédnout, aby objednatelem stanovené práce prováděly pracovníci zhotovitele samotného.
Povolení záborů, event. stavební povolení na zařízení staveniště apod. - zde je třeba vyřešit kdo co zajistí a kdo co zaplatí (nutno upozornit, že v případě penalizací je penalizován vždy stavebník, přičemž zhotovitel být penalizován může ale nemusí)
Stavební dozor - Ve fázi realizační provádí dohodnuté práce a kontroly (podrobně popsáno v části co dělá stavební dozor - část vlastní dozor během výstavby)
Autorský dozor - ve fázi realizace tento dozor (většinou projektant) dbá na dodržování zejména architektonického řešení, doplňuje o vyžádané detaily, řeší změny a spolupracuji při řešení interiérů.
Státní stavební dohled - spolu s dohledem ostatních orgánů dbá na dodržení zákonů a vyhlášek, závazných norem, podmínek stanovených ve stavebním povolení (zejména na dodržení schválené projektové dokumentace), jakož i bezpečnost práce, požární ochranu apod. (podle § 98 Stavebního zákona stavební dohled zajišťuje ochranu zájmů společnosti, jakož i práv a právem chráněných zájmů organizací a občanů, vyplývajících z provádění stavby nebo její změny, z vlastností stavby při jejím užívání, z odstranění stavby a z provádění terénních úprav, prací a zařízení podle tohoto zákona)
Realizace stavby - zde dodavatelská firma se svými subdodavateli provádí realizaci stavby. Zde je stavební dozor většinou ve styku s operativním managementam stavby, většinou stavbyvedoucím. Pro vysvětlení si uvedeme základní pracovní náplň operativního managementu stavby:
Plnění obecných nařízení zákonných i podnikových (všeobecných povinností pracovníka dané firmy)
Soustavný pracovní styk s technickým dozorem investora (dále jen TDI), s autorským dozorem generálního projektanta a s orgány státní správy na stavbách
Řízení vlastního průběhu výstavby
Kontrola práce poddodavatelů, potvrzování jejich finančních záloh a faktur
Vyhotovení podkladů pro provedeni finančních záloh a faktur
Sledování a aktivní ovlivňování hospodářských výsledků stavby, spolupráce při tvorbě výrobních kalkulací a navrhování jejich změn a doplňků
Vedení stavebního deníku předepsaným způsobem
Zajišťování všech potřebných dokladů (nutných či vyžádaných), koordinace s TDI při provádění kontrolních zkoušek a vedení záznamů o tomto
Doplňování projektové dokumentace během výstavby podle skutečného provedení stavby včetně kontrol projektové dokumentace
Realizace bezpečnostních opatření při výstavbě na ochranu zdraví pracovníků a opatření požární ochrany
Předání dokončené stavby nebo její části (objektů) objednateli (investorovi), účast na řízení o vydání povolení k jejímu trvalému užívání (kolaudace), účast při případném reklamačním řízení.
Převzetí stavby - Stavební dozor zorganizuje a řídí převzetí dokončeného díla stavebníkem (jako objednatelem) a předání dodavatelem (jako zhotovitel). Dále se v návaznosti na smlouvu převádí rizika, vlastnictví a dokončuje se finanční vypořádání (konečná faktura)
Kolaudační řízení - Podle § 77 Stavebního zákona kolaudační řízení provádí stavební úřad, který vydal stavební povolení nebo povolil terénní úpravy, těžební a jim podobné nebo s nimi související práce, jakož i informační, reklamní a propagační zařízení. Podle § 78 odst:
Účastníkem kolaudačního řízení je stavebník, popřípadě uživatel (provozovatel), je-li v době zahájení řízení znám
Sloučí-li stavební úřad s kolaudačním řízením řízení o změně dokumentace ověřené ve stavebním řízení, jsou účastníky řízení i ti účastníci stavebního řízení, jichž by se změna mohla účastníky řízení i ti účastníci stavebního řízení, jichž by se změna mohla dotknout.
Podle § 78 se kolaudační řízení zahajuje na návrh stavebníka. Návrh může podat i budoucí uživatel (provozovatel), musí však stavebnímu úřadu předložit písemnou dohodu se stavebníkem o užívání řízení znám. Návrh na kolaudaci stavby se podává písemně. V návrhu musí být uveden předpokládaný termín dokončení stavby. V kolaudačním řízení stavební úřad zejména zkoumá, zda byla stavba provedena podle dokumentace ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení a zda byly dodrženy podmínky stanovené v územním rozhodnutí a ve stavebním povolení. Dále zkoumá, zda skutečné provedení stavby nebo její užívání nebude ohrožovat zájmy společnosti, především z hlediska ochrany života a zdraví osob, životního prostředí, bezpečnosti práce a technických zařízení. I když je kolaudace záležitostí stavebníka a nikoli zhotovitele, účast na kolaudaci (a doplňování dokladů či odstraňování vad a nedodělků) je pro zhotovitele většinou povinná smluvně.
Kolaudační rozhodnutí - Podle § 82
Kolaudační rozhodnutím se povoluje užívání stavby k určenému účelu, a je-li to zapotřebí, stanoví se podmínky pro užívání stavby.
V kolaudačním rozhodnutí může stavební úřad stanovit podmínky vyplývající z obecných technických požadavků na výstavbu, odstranění drobných nedostatků skutečného provedení stavby zjištěných při kolaudačním řízení a určit přiměřenou lhůtu k jejich odstranění. Může tak učinit pouze v případě, že jde o nedostatky, které neohrožují zdraví a bezpečnost osob a nebrání ve svém souhrnu řádnému a nerušenému užívání stavby k určenému účelu; jinak kolaudační rozhodnutí nevydá.
Kolaudačním rozhodnutím, jež nabude právní moci, je možné užívání stavby.
Opravy vad z přejímky, kolaudace a vad záručních - zde stavební dozor zajišťuje odstranění těchto vad v souladu se smlouvou o dílo (bylo popsáno)
Závěrem k procesu výstavby - celý proces je přes zjednodušený výklad značně složitý a vzájemně provázaný, takže stavebník se v něm většinou začne orientovat až po skončení výstavby.
|
|
|
